Rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras

Totalmente de acuerdo #23, dan ganas de llorar con algunos de los comentarios. Espero que estos especuladores en potencia sean mayores, porque si son jóvenes tenemos un futuro igual de oscuro que el presente.

A aquellos que os compráis un piso sin necesitarlo, qué os parecería necesitar de un bien necesario como el agua o el oxígeno y que la única posibilidad de obtenerlo fuera comprarlo/alquilarlo a alguien que se dedica a comprar más de lo que necesita y tiene vuestra misma desconsiderada mentalidad?

A nosotros nos querían alquilar un piso de una sola habitación por 700€ al mes. Ahora estamos cerca de ese piso (100 metros) en el centro de la ciudad pagando algo más de 500€ al mes por cocina, baño, y cuatro habitaciones (una es la sala). Sin ascensor, pero es un segundo.

Los propietarios se fueron de la ciudad por motivos laborales hace muchos años, y lo han mantenido siempre alquilándolo, para, al jubilarse, volver a él.

A mí solo me aumenta el IPC cada año, y dentro de 4, se puede reajustar. Aunque dentro de 4 años probablemente (espero) no estaré en España, porque con la crisis de la construcción y que el turismo empieza a mirar a otras zonas más baratas, esto se va a la mierda...

Pero como no tengo hipoteca, no estoy atado a un país con una futura (dentro de muy poquito) gran recesión económica.

Yo compre un piso para alquilar hace unos 6 años. La verdad es que obtengo algo de rentabilidad, suficiente para compensar la subida del IPC, pero poco más. Engaña mucho el pensar el dinero mensual que se obtiene con el alquiler. Y eso que lo pague casi "a tocateja" porque era el típico piso para estudiantes (salón, dormitorio y cocina todo junto).

La rentabilidad de un piso es muy baja (en torno al 4-5% y estoy hablando de precios de compra de hace 5 años). P.ej, si hubiese invertido en garajes u oficinas la rentabilidad hubiese sido en torno al triple. Por no hablar de fondos en economías emergentes.

La única forma de ganar mucho con un alquiler es "exprimiendo" al inquilino. Pero esto, a parte de la falta de ética, es poco recomendable desde el punto de vista económico. Primero porque si se alquila por encima de la media el inquilino simplemente "se las pira" y entonces ya no son 12 alquileres al año, sino con suerte 9 o 10 (entre un 15% y un 20% menos de ingresos). El caso más claro son los alquileres de apartamentos en la playa. Hace unos años todo el mundo soñaba con alquilar apartamentos por 1000/2000 la semana al "guiri de turno". Hoy en día es fácil ver zonas enteras de apartamentos y hoteles vacios en la costa, porque el "guiri de turno" no es tan tonto como pensabamos. Además con un inquilino "cabreado" te enfrentas a venganzas y muchos problemas.

Cuando veo los beneficios que hubiese obtenido invirtiendo mi dinero en fondos en Asia o Sudamérica (20-40% anuales) me siento como un idiota con mi 4-5% del alquiler (menos de lo que dan las letras del Tesoro hoy en día). No quiero ni pensar la gente que compra pisos con préstamos a 30 o 40 años. Pasaran generaciones antes de que saquen un duro.

Mucha gente sigue pensando con la idea de hace 10 años cuando se revendia un piso a los dos días de comprarlo y te ganabas 5 kilos limpios sin problemas. Pero es que hace 10 años los pisos costaban menos de la mitad de lo que cuestan ahora y las familias tenían mucho más dinero ahorrado para comprar (me acuerdo de aquello que llamaban la "clase media" ahorradora y que hoy en día ha desaparecido por completo). Hoy en día es fácil encontrar gente con 35 o 40 años sin un duro ahorrado. Y esta gente difícilmente va a comprar nada. La vieja y rica Europa ahora ya sólo es vieja :)

como dice alguno el mercado regulará, pero ojito con el mercado que es puñetero, va a depender de la oferta, si muchos tienen que alquilar para pagar hipotecas no tendrán más remedio que hacer asequible el precio para captar clientes, porque si no lo tienes alquilado las letras se te echan encima rapidamente.

También dependerá mucho de la ubicación de piso, periferia-centro, pudiendo existir muchos contrastes.

y después y cosa, que si pretendes subir el precio, y el inquilino no puede pagar es probable que te deje pufos, los desalojos son pan nuestro en los juzgados.

No es pues ningún valor seguro, lo mejor siempre es tener los ahorritos diversificados para garantizar que no s ete vayan de un plumazo a la menor crisis en un determinado sector.

A ver, #24:

1. Tu hijo lo tiene ¿bien? alquilado ahora. Ya veremos cómo irá evolucionando eso. Léase #29.
2. También tendremos que ir viendo cuánto tiempo más estará sacando para pagar la hipoteca con lo que le dan por el alquiler.
3. Dentro de 20 años tampoco sabes cuánto valdrá el apartamento, ni cuánto la hipoteca, ni cuánto el sueldo del chaval, ni cuánto habrás perdido en materia de dinero, tiempo, paciencia y salud tras el paso de todos esos inquilinos.
4. Lo de que el alquiler subirá más que la hipoteca es mentira. Punto pelota.

Lo tuyo es tan sencillo como que las mates todavía te salen ahora y por eso te has creído que te saldrán las mismas cuentas durante veinte años más. Eso es muy ingenuo. Léase #30.
Hay que ser infeliz para creerse que se puede sacar toda la vida el dinero de la nada sin dar un palo al agua... ¿Si todo eso que nos cuentas lo consigue tu hijo que tiene un poder de inversión ridículo (¡un apartamento!) qué crees que pasará cuando todos los magnates hagan lo mismo y el chollo explote?

Ojo al dato:

Pongo ejemplo a ver si se entiende:

- Un piso que vale 300.000 euros ha costado hacerlo sólo 40.000 euros (no llega ni a 8 millones de la antiguas pesetas)

Soy del gremio y sé de lo que hablo. El problema es que la gente se cree que nos cuesta mucho dinero construir viviendas, si se supiera que construir una vivienda nos supone un coste similar a lo que vale un buen coche la gente se centraría en este dato y no hablaría tanto del resto de problemas que rodean el mundo de la vivienda y la banca.

¿No os da rabia comprar algo que vale 9 veces más de lo que ha costado hacerlo? ese es el problema, el pueblo tiene lo que se merece, pagan por un café 1 euro que ha costado hacer 6 céntimos (también tuve un bar) y no protestan los clientes porque piensan que me ha costado hacer ese café unos 50 centimos. Lo mismo pasa con la vivienda.

A ver si algun día hay bemoles para que los telediarios abran con el siguiente titular: "El coste de construcción de una vivienda no supera nunca los 7 millones de pesetas"

El tema está en que el precio de la vivienda una vez finalizado el pago de las letras de la hipoteca, es mayor que el precio de mercado en ese momento (en mi caso eso ha pasado ya sólo 3 años después de la compra -certificado por una sociedad de tasación-).

Si, además, añadimos el dinero abonado por un inquilino en concepto de alquiler y siempre suponiendo que, en algún momento, se produce la venta total de la vivienda, la operación no puede tener más que éxito.

El único problema de todo esto es que debes disponer de otra vivienda en la que poder vivir. Y la mayoría de personas (yo me incluyo) prefieren tener una casa mejor que u zulo y otra alquilada.

#14, mete el dinero en "Tu otro banco", una alta rentabilidad garantizada desde el primer euro.



Just kidding.

#36
> "No se si lo que dices te lo inventas, pero vamos a ver, si tú compras un piso has aumentado patrimonio, punto, que lo alquilas pues mejor, porque eso es tuyo y es una renta que durará hasta que te mueras, y más."

Sí, pero es un dinero del que no dispongo salvo que venda y con los años me he dado cuenta que sabiendo invertir era mucho mejor invertir en algo que no fuese ladrillo, ya que (a diferencia de hace 10 años) el valor del piso es puramente especulativo (entendiendo por especulativo, valor futuro esperado), no valor real. Por tanto el riesgo que se corre es el mismo que al comprar acciones en bolsa. Seamos realistas, para mantener el precio de la vivienda en España sería necesario mantener el flujo de inmigrantes (aunos 600.000 al año). Pero hay signos de que eso no va a ser así, ya que a medida que las economías emergentes crecen, tienen menos incentivos para emigrar hacia España. Más aún, los inmigrantes que ahora vienen en España están teniendo muchos alicientes para volver a su pais ya que con lo que pueden ahorrar en 10 años en España, volviendo a país tienen la vida solucionada mientras que en España todos los días se les hacen "cuesta arriba".

> " Si tú inviertes en mercados emergentes, claro que será más rentable, porque asumes mucho más riesgo, ya puestos invierte en futuros, igual lo pierdes todo o igual multiplicas tu inversión por diez. "

Aquí te equivocas, hoy en día es mucho más arriesgado invertir en ladrillo que en mercados emergentes, cuyo crecimiento está garantizado por su continua industrialización, la deslocalización de empresas desde Europa/EEUU hacia dichos países, su crecimiento tecnológico, el aporte constante de divisas de sus inmigrantes en Europa y EEUU y quizás lo más importante, por el apoyo de China que les concede créditos con interés "cero" a cambio de materias primas a menor coste. Como referencia Europa y EEUU concedían créditos a Africa y Latinoamérica cercanos al 20%. Si ahora mismo se ralentizase la inmigración desde Sudamérica, el precio de la vivienda en Madrid o Barcelona, simplemente se desplomaría. Incluso "La Espe" manifestó que hacía falta un mínimo de 500.000 ¡¡NUEVOS!! inmigrantes en la comunidad de Madrid hasta el año 2010 para "manter el crecimiento" (traduzcase por "mantener la presión inmobiliaria"). Viniendo de una familia de ladrilleros, "La Espe" sabe muy bién lo que dice.

Otro problema de fondo con el precio inflado de vivienda es que durante muchos años ha retrasado la emancipación del hogar paterno y ha supuesto un envejecimiento de la población exagerado. Las primeras consecuencias ya se están notando. La jubilación anticipada a los 60 se ha terminado y ya se habla de retrasarla hasta los 70. Los planes de pensiones se tambalean y todo indica que a partir del 2010 empezará haber serios problemas con el sistema de la seguridad social, simplemente por que no hay gente en edad laboral para mantener a los pensionistas. Esto va a significar automáticamente impuestos más altos a los trabajadores y empresas, menos ahorro y menos poder adquisitivo. Es decir menor capacidad de compra de vivienda y bajada de precios. Incluso con la subida de la natalidad por los inmigrantes (ha pasado de 0.9 hijos/pareja a 1.3 hijos/pareja) estamos muy lejos del mínimo para evitar el envejecimiento (2.1 hijos/pareja). Y aun cuando se llegase a ese mínimo habría que espera a que aquellos nacidos ahora se incorporasen al mercado laboral (pongamos 20 años mínimo siendo optimistas). No es que quiera ponerme pesimista porque yo también soy parte afectada, pero es que las cuentas no salen. Quizás dentro de 5-10 años muchos estemos pensando en emigrar a Argentina, como nuestros abuelos y recordemos la fiebre del ladrillo como la fiebre del oro :)

El mercado regulará...?
No se vende, no se alquila... porqué no bajan los precios?

#32, estoy en general de acuerdo contigo, excepto con el 4º punto. La inflación afecta al alquiler, de hecho por ley el propietario puede subir el IPC todos los años. Esto no ocurre con las hipotecas, donde la inflación juega a favor del comprador, ya que en términos reales disminuye el valor de lo que queda por pagar.

Hasta ahora lo que era rentable era comprar un piso para revenderlo más caro. No para alquilarlo.

Hoy en día ya no se qué es y qué no es rentable en el sector inmobiliario.

#12 Y te parecera bonito, encima seguro que el piso es una puta mierda y pretnde explotarlo con cuatro duros invertidos.

Si es posible que el precio del alquiler sea mayor que el de la hipoteca.

La fórmula es sencilla, alquilar por habitaciones. No es lo mismo que una persona o familia alquile un apartamento de 4 habitaciones por 1.200€ cuya hipoteca vale lo mismo que 4 estudiantes o jóvenes profesionales lo cojan a 300€ la habitación cada uno.

#26 desde luego el día de mañana si tengo dinero ahorrado no invertiré en pisos. La inseguridad que tengo ahora mismo, por no conseguir encontrar un piso de alquiler decente en la zona noroeste de Madrid, no se la deseo a nadie. Pero por desgracia, especular con la vivienda es algo socialmente aceptado en España y no veo otra solución efectiva que no sea que el Gobierno establezca regulaciones contra los especuladores.

¿Cómo que no es rentable ? Mi hijo se compró un apartamento que tiene alquilado. Con lo que ingresa por el alquiler paga la hipoteca que pidió. Dentro de 20 años el apartamento será suyo y lo habrá pagado con el alquiler. Es más como el alquiler subirá más que la hipoteca, ganará dinero y tendrá un apartamento que habrá aumentado de valor bien para venderlo y comprarse un piso mayor o bien para seguir alquilándolo y tener ingresos adicionales.

Y no se te ocurra hacer fijo el alquiler que luego no te pagan y no les sacas ni con espátula

Me compro una casa, a una letra de 900€, por ejemplo.

La alquilo por 800€, por tanto, "solo" pago una letra de 100€.

Cuando vaya a necesitar el dinero ( pasados 5 años o mas, a menos ya no es rentable), la pongo en venta al mismo precio al que compre, o incluso, para asegurarnos la venta, a algo inferior. Ya hemos obtenido varios millones de pesetas de benficios en nuestra inversion.

Que no necesito el dinero, cuando me jubile, si aun queda por pagar letras, puedo optar por vender el piso y por tanto sacar decenas de millones de pesetas de beneficio, o si ya keda muy poco por pagar o incluso ya esta pegada, nos supone un sueldo extra cada mes, y la posibilidad de dejar en herencia o vender.

Por supuesto ha esto hay que añadir que si hemos recibido una herencia, hemos podido eliminar varias letras de golpe, por lo que el tiempo de hipoteca se reduce.